Acheter ou louer à Montréal : la feuille de calcul définitive pour prendre la bonne décision pour vous

La question semble simple : vaut-il mieux acheter ou louer à Montréal ? Pourtant, cette décision est souvent polluée par une immense pression sociale et des idées reçues tenaces. « Louer, c’est jeter son argent par les fenêtres », entend-on constamment. Cette affirmation, assénée comme une vérité absolue, pousse de nombreux jeunes professionnels, couples et nouveaux arrivants à se lancer dans l’aventure de la propriété sans en mesurer toutes les implications. On se sent presque obligé de « devenir propriétaire » pour réussir sa vie, pour construire un patrimoine, pour faire « comme tout le monde ».

Mais si cette vision était simpliste, voire erronée ? Si la véritable intelligence financière ne résidait pas dans le statut de propriétaire à tout prix, mais dans une analyse objective et personnalisée de la situation ? La réalité montréalaise, avec ses taux d’intérêt fluctuants, son marché locatif tendu et ses coûts de transaction spécifiques, est bien plus complexe qu’un simple slogan. L’achat n’est pas systématiquement un bon investissement, et la location n’est pas nécessairement une perte d’argent. Le secret réside dans le coût d’opportunité, les frais irrécupérables et, surtout, l’alignement de votre choix avec votre projet de vie.

Cet article n’a pas pour but de vous dire quoi faire. Son objectif est de vous fournir une « feuille de calcul » mentale, un cadre de réflexion factuel et chiffré. En déconstruisant les mythes et en éclairant les zones d’ombre, nous allons vous donner les outils pour prendre la décision la plus rationnelle et la plus sereine, celle qui correspond véritablement à votre situation financière et à vos aspirations personnelles, loin du bruit ambiant et des pressions familiales ou amicales.

Pour vous guider dans cette réflexion cruciale, nous avons structuré cet article en plusieurs étapes clés. Chaque section est conçue pour répondre à une question fondamentale de la décision entre l’achat et la location à Montréal, vous permettant de construire votre propre conclusion éclairée.

Le vrai coût de l’achat immobilier : les 10 frais que tous les premiers acheteurs oublient (et regrettent)

Le premier piège dans lequel tombent les premiers acheteurs est de réduire le coût d’un bien à son prix de vente et au versement hypothécaire mensuel. La réalité financière est bien plus complexe. Au-delà de la mise de fonds (qui doit être d’au moins 5 % au Québec, mais idéalement de 20 % pour éviter l’assurance de la SCHL), une dizaine de frais s’ajoutent et peuvent représenter des milliers, voire des dizaines de milliers de dollars dès la première année.

Le plus célèbre est sans doute les « droits de mutation immobilière », plus connus sous le nom de taxe de bienvenue. Ce montant, payable à la municipalité, est calculé par tranches sur la valeur du bien. Pour un condo de 450 000 $, attendez-vous à une facture d’environ 5 250 $. Vous pouvez simuler ce calcul sur le site de la Ville de Montréal pour éviter les surprises. Mais la liste ne s’arrête pas là :

• Frais de notaire : Comptez entre 1 200 $ et 1 500 $ pour la recherche de titres, la préparation de l’acte de vente et l’enregistrement de l’hypothèque.
• Inspection en bâtiment : Une étape non négociable pour déceler les vices cachés, coûtant entre 500 $ et 900 $.
• Certificat de localisation : Souvent à la charge du vendeur, mais si celui-ci n’est pas à jour, l’acheteur peut devoir payer environ 1 500 $ pour un nouveau.
• Ajustements de taxes : Le jour de la signature, vous devrez rembourser au vendeur les taxes municipales et scolaires qu’il a payées d’avance pour la période où vous serez propriétaire.
• Frais de condo : Souvent oubliés, ils peuvent varier de 200 $ à plus de 600 $ par mois et servent à l’entretien des parties communes.
• Taxes municipales et scolaires : Un coût annuel récurrent de plusieurs milliers de dollars.
• Assurance habitation : Obligatoire pour les propriétaires et plus chère que pour les locataires.
• Coûts de déménagement et d’aménagement.

Comme le détaille l’expérience d’une acheteuse française dans son guide complet sur l’achat d’un condo à Montréal, ces frais s’accumulent rapidement et doivent être provisionnés en plus de la mise de fonds. Ignorer ces coûts est la meilleure façon de transformer le rêve de la propriété en un cauchemar financier.

Le mythe du « loyer jeté par les fenêtres » : le calcul qui prouve que la location peut être un meilleur investissement

C’est l’argument massue de tous les défenseurs de l’achat : le loyer est une dépense pure, tandis que chaque paiement hypothécaire construit votre patrimoine. Cette vision est dangereusement incomplète. Elle ignore deux concepts financiers fondamentaux : les frais irrécupérables de la propriété et le coût d’opportunité. Être propriétaire engendre des dépenses mensuelles qui, tout comme un loyer, ne vous rapportent rien : les taxes municipales et scolaires, les frais de condo, les intérêts sur l’hypothèque, l’assurance et les coûts d’entretien. Sur une mensualité de 2 400 $, il n’est pas rare que plus de la moitié parte en frais irrécupérables les premières années.

Le calcul le plus important est celui du coût d’opportunité. Imaginons que votre mensualité d’achat (hypothèque, taxes, etc.) soit de 2 400 $ et qu’un logement similaire en location coûte 1 500 $. Le locataire dispose d’une somme de 900 $ chaque mois qu’il peut investir. Ajoutons à cela la mise de fonds de 90 000 $ (20 % de 450 000 $) que le locataire n’a pas immobilisée et qu’il peut placer sur les marchés financiers. Sur 10 ans, ces sommes investies peuvent potentiellement générer un capital considérable, parfois supérieur à l’appréciation nette de la propriété (après déduction de tous les frais).

La location offre donc une flexibilité financière que l’achat ne permet pas. Elle transforme une obligation d’épargne forcée (le capital de la maison) en une possibilité d’investissement diversifié. La question n’est donc pas « acheter ou louer ? », mais plutôt « où mon argent travaillera-t-il le plus efficacement pour moi ? ».

Ce tableau, basé sur des données et des scénarios analysés par des courtiers, illustre bien la différence de structure de coûts et de flexibilité, comme le montre une analyse comparative récente sur le marché montréalais.

Taux fixe ou variable ? Le guide pour choisir le bon prêt hypothécaire dans le contexte montréalais actuel

Si, après analyse, l’achat semble être la bonne voie pour vous, une nouvelle décision cruciale se présente : quel type de prêt hypothécaire choisir ? Le débat entre taux fixe et taux variable est éternel, mais la réponse dépend entièrement de votre profil de risque, de votre situation financière et du contexte économique. Il n’y a pas de « meilleur » choix universel, seulement le meilleur choix pour vous, aujourd’hui.

Le taux fixe offre la tranquillité d’esprit. Votre taux d’intérêt est bloqué pour la durée du terme (généralement 3 à 5 ans), et vos paiements mensuels ne bougeront pas d’un centime. C’est l’option de la sécurité, idéale pour les personnes qui ont un budget plus serré ou une faible tolérance à l’incertitude. Cependant, cette sécurité a un prix : le taux fixe est presque toujours plus élevé que le taux variable au moment de la signature. De plus, si vous devez rompre votre contrat avant la fin du terme (par exemple, si vous vendez la propriété), les pénalités peuvent être extrêmement coûteuses.

Le taux variable, quant à lui, fluctue en fonction du taux directeur de la Banque du Canada. Historiquement, il s’est avéré plus avantageux sur le long terme. Il offre un taux de départ plus bas, ce qui peut libérer des liquidités ou vous permettre d’emprunter un peu plus. Le risque, bien sûr, est une hausse des taux qui ferait augmenter vos paiements. C’est un choix judicieux pour ceux qui ont une marge de manœuvre financière pour absorber une hausse et un horizon temporel plus long. Pour vous aider à trancher, voici les questions essentielles à vous poser :

• Votre tolérance au risque : Une hausse de vos paiements de 200 $ à 300 $ par mois vous empêcherait-elle de dormir ? Si oui, le fixe est probablement pour vous.
• Votre horizon temporel : Pensez-vous vendre dans moins de 5 ans ? Le variable offre souvent plus de flexibilité avec des pénalités de rupture moins sévères.
• Le contexte économique : Anticipez-vous une baisse ou une stabilisation des taux ? Le variable pourrait être gagnant. En période de forte incertitude, le fixe rassure.
• Les offres actuelles : Comparez l’écart entre le meilleur taux fixe et le meilleur taux variable. Un écart important peut justifier de prendre le « risque » du variable.

N’hésitez jamais à consulter un courtier hypothécaire indépendant. Son rôle est de négocier pour vous auprès de plusieurs institutions financières pour trouver le produit et le taux qui correspondent parfaitement à votre profil.

Ne tombez pas amoureux d’une cuisine : la checklist pour visiter un bien immobilier avec la tête froide

Le coup de cœur est le pire ennemi de l’acheteur rationnel. Une cuisine fraîchement rénovée, une terrasse ensoleillée ou une vue imprenable peuvent facilement faire oublier des problèmes structurels bien plus graves et coûteux. Dans un marché où les « flips » immobiliers (rénovations rapides et cosmétiques pour une revente profitable) sont courants, il est impératif de visiter un bien avec un œil critique, presque clinique. Le but n’est pas de trouver la perfection, mais d’identifier les potentiels signaux d’alarme qui justifieront une inspection plus approfondie.

Votre mission, lors de la visite, est de jouer au détective. Ignorez la décoration et concentrez-vous sur l’ossature, les systèmes et les détails qui trahissent la véritable santé du bâtiment. L’attrait d’une nouvelle couche de peinture peut cacher des fissures, et un plancher flambant neuf peut masquer une structure affaissée.

Au-delà de l’inspection visuelle, utilisez vos autres sens. Sentez-vous une odeur d’humidité persistante au sous-sol ? Entendez-vous chaque pas de vos voisins du dessus ? Ces éléments sont des indicateurs précieux sur la qualité de vie future dans le logement. Pour vous aider à garder la tête froide et à ne rien oublier, voici une méthode d’audit à appliquer lors de chaque visite.

Acheter n’a de sens que si vous savez où vous serez dans 5 ans : l’importance de votre projet de vie

Plus important encore que les taux d’intérêt ou l’état du marché, il y a une question fondamentale : où vous voyez-vous dans 5 à 7 ans ? L’achat immobilier est une décision qui ancre. En raison des coûts de transaction élevés (taxe de bienvenue à l’achat, commission de l’agent immobilier à la revente qui peut atteindre 5 %), il faut généralement compter entre 5 et 7 ans pour simplement « rembourser » ces frais et commencer à générer un profit. Vendre avant ce seuil résulte très souvent en une perte financière.

C’est pourquoi votre horizon temporel est le facteur le plus déterminant. Si vous anticipez un changement de carrière qui pourrait vous amener dans une autre ville, si votre couple n’est pas encore stable, si vous prévoyez d’avoir des enfants et que le deux-pièces que vous convoitez deviendra vite trop petit, ou si vous êtes un nouvel arrivant avec un statut de résident temporaire, l’achat est une décision extrêmement risquée. La flexibilité offerte par la location devient alors un atout inestimable, vous permettant de vous adapter aux aléas de la vie sans être prisonnier d’un bien immobilier.

Pour les détenteurs de permis de travail ou d’étude, la question est encore plus critique. Bien que les non-résidents puissent acheter au Canada depuis la levée de l’interdiction, il faut généralement avoir au moins 183 jours restants sur son visa au moment de la signature. De plus, obtenir un prêt hypothécaire peut être plus complexe. La stabilité de votre statut d’immigration est donc un prérequis absolu avant même d’envisager un achat.

La décision d’acheter doit être le reflet d’une stabilité de vie et d’un projet clair à moyen et long terme. Si votre avenir est incertain ou si la flexibilité est une priorité pour vous, la location n’est pas une solution par défaut, mais une stratégie intelligente qui préserve votre capital et votre liberté.

La hausse des taux vous fait peur ? Ce que ça signifie vraiment pour votre pouvoir d’achat et la valeur de votre maison

La peur de la hausse des taux d’intérêt paralyse de nombreux acheteurs potentiels. Et pour cause, chaque augmentation du taux directeur de la Banque du Canada a un double impact : elle diminue votre capacité d’emprunt et peut exercer une pression à la baisse sur la valeur des propriétés. Cependant, il est crucial de comprendre les mécanismes en jeu pour ne pas prendre de décision sous le coup de la panique. Pour une hypothèque de 400 000 $, une hausse de 0,5 % du taux peut représenter une augmentation de plus de 125 $ sur votre paiement mensuel, réduisant d’autant votre budget pour les autres dépenses.

Toutefois, ce contexte de taux élevés coïncide à Montréal avec une crise du logement sans précédent. Le marché locatif est extrêmement tendu. En 2023, la région de Montréal a connu sa plus forte augmentation de loyer en 30 ans. Comme le rapporte Le Devoir en citant les données de la SCHL, on a observé une hausse moyenne de 7,9 % des loyers pour les logements de deux chambres. Cette pression sur les loyers pousse de nombreux locataires à considérer l’achat, même avec des coûts de financement plus élevés, créant un effet de soutien pour les prix immobiliers.

La hausse des taux a donc un effet paradoxal : elle refroidit la demande en réduisant le pouvoir d’achat, mais la pénurie de logements locatifs abordables maintient une pression sur le marché de l’achat. Pour un acheteur, cela signifie qu’il ne faut pas s’attendre à un effondrement des prix. Le marché pourrait se stabiliser ou connaître des corrections mineures dans certains segments, mais la demande fondamentale reste forte.

La clé est de ne pas essayer de « timer » le marché. Achetez lorsque vous êtes prêt financièrement et personnellement, en vous assurant d’avoir la capacité d’absorber d’éventuelles hausses de taux si vous optez pour un prêt variable. Faire un « stress test » sur votre budget en simulant une augmentation de 1 % à 2 % de votre taux hypothécaire est un exercice prudent et nécessaire.

Moins d’espace, plus de vie ? Le vrai calcul entre un condo en ville et une maison en banlieue

Le dilemme ne s’arrête pas à « acheter ou louer ». Si vous choisissez d’acheter, un autre choix de vie fondamental se pose : le dynamisme et la proximité d’un condo en ville, ou l’espace et la tranquillité d’une maison en banlieue ? Cette décision va bien au-delà des mètres carrés ; elle définit votre quotidien, vos temps de transport, vos dépenses et votre style de vie.

Le condo en ville, dans des quartiers comme le Plateau-Mont-Royal, Ville-Marie ou le Sud-Ouest, offre un accès incomparable aux restaurants, à la culture et aux emplois. Il permet souvent de se passer d’une voiture, une économie substantielle. En contrepartie, l’espace est plus limité, l’intimité moindre, et les frais de condo peuvent être élevés. Vous payez pour un mode de vie, pour la commodité et pour la réduction des temps de transport.

La maison en banlieue, elle, offre l’espace, un jardin, la tranquillité. C’est souvent le choix privilégié des familles. Cependant, ce gain d’espace a un coût : la dépendance à la voiture (souvent deux par ménage), les longs temps de transport quotidien vers le centre-ville, et les coûts d’entretien d’une propriété plus grande (toiture, aménagement paysager, déneigement). Le calcul ne doit donc pas se limiter au prix d’achat, mais intégrer le « coût total de possession », incluant le transport et l’entretien.

Il n’y a pas de réponse universelle. Le meilleur choix est celui qui correspond à la phase actuelle de votre vie. Un jeune professionnel seul ou en couple valorisera peut-être plus la vie de quartier animée, tandis qu’une famille avec de jeunes enfants recherchera l’espace et la proximité des écoles de banlieue. Le plus important est de faire ce calcul de style de vie de manière honnête, en chiffrant les coûts cachés comme le temps et l’argent dépensés dans les transports.

Lire le marché immobilier comme un pro : le guide pour anticiper les tendances à Montréal avant tout le monde

Tenter de prédire l’évolution exacte du marché immobilier est un exercice périlleux. Cependant, il est possible de s’équiper de certains indicateurs clés pour « lire » la tendance actuelle du marché montréalais et prendre une décision plus éclairée. Plutôt que de vous fier aux manchettes alarmistes, apprenez à analyser les données comme un professionnel. La question n’est pas « est-ce le bon moment pour acheter en général ? », mais plutôt « compte tenu des signaux actuels, les conditions sont-elles favorables pour mon projet personnel ? ».

Le marché immobilier est gouverné par la loi de l’offre et de la demande. Plusieurs indicateurs, disponibles publiquement notamment sur Centris.ca, permettent de mesurer la tension du marché :

• Le nombre de mois d’inventaire : Il indique combien de temps il faudrait pour vendre toutes les propriétés sur le marché au rythme actuel. En dessous de 3 mois, on est dans un marché de vendeurs (pression à la hausse sur les prix). Au-dessus de 6 mois, c’est un marché d’acheteurs.
• Les jours moyens sur le marché : Si ce chiffre diminue dans un quartier, cela signifie que les propriétés se vendent plus vite, signe d’un marché qui s’accélère.
• Le ratio ventes/nouvelles inscriptions : Un ratio supérieur à 60% indique que la demande est plus forte que l’offre, ce qui pousse les prix vers le haut.
• Le taux d’inoccupation : C’est un indicateur crucial du marché locatif qui a un impact direct sur celui de l’achat. Selon le rapport annuel de la SCHL, le taux d’inoccupation à Montréal est tombé à un creux historique de 1,5 % en 2023, exacerbant la pression sur l’ensemble du marché du logement.

Au-delà des chiffres, observez les signaux sur le terrain. L’arrivée de nouvelles infrastructures comme le REM, la rénovation de parcs ou l’ouverture de commerces de qualité dans un quartier sont souvent des signes avant-coureurs d’une appréciation future. En apprenant à décoder ces signaux, vous ne subissez plus le marché, vous le comprenez. Cela vous permet de négocier plus intelligemment et d’identifier les opportunités avant les autres.

La décision finale vous appartient, mais elle sera infiniment plus solide si elle est basée sur une compréhension fine de la dynamique du marché plutôt que sur la peur ou l’euphorie collective. Vous possédez désormais une grille d’analyse complète, allant des coûts personnels aux grandes tendances du marché. C’est cette feuille de calcul mentale qui constitue votre meilleur atout.

L’étape finale consiste à assembler toutes les pièces de ce puzzle. Utilisez cette structure d’analyse pour évaluer objectivement les deux scénarios – achat et location – en appliquant vos propres chiffres, votre propre horizon temporel et vos propres aspirations. C’est en réalisant cet exercice pour vous-même que vous trouverez la réponse la plus juste.