Lire le marché immobilier comme un pro : le guide pour anticiper les tendances à Montréal avant tout le monde

Le marché immobilier montréalais vous donne le vertige? Vous n’êtes pas seul. Un jour, les manchettes crient à la surchauffe et à la hausse des prix; le lendemain, elles annoncent un ralentissement imminent et une correction. Pour le futur acheteur ou vendeur, ce bruit médiatique constant est une source de stress et de paralysie. La tentation est grande de se fier à l’indicateur le plus visible : le prix de vente médian. C’est une erreur, car cet indicateur ne fait que décrire le passé. Il est le rétroviseur du marché, pas le pare-brise.

La plupart des guides se concentrent sur des généralités comme « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement » ou l’analyse superficielle des taux d’intérêt. Mais si la véritable clé n’était pas dans ces données de surface, mais plutôt dans les signaux faibles que les analystes et les investisseurs aguerris surveillent? Ces indicateurs avancés — la dynamique des stocks, les délais de vente, les flux démographiques — ne font pas les gros titres, mais ils dessinent la carte du marché de demain.

Cet article vous propose de changer de perspective. Au lieu de subir le marché, vous allez apprendre à le lire. Nous allons délaisser les platitudes pour construire ensemble un tableau de bord analytique simple, mais puissant. Vous découvrirez comment interpréter les données qui comptent vraiment, comment distinguer la réalité des différents micro-marchés (condos, maisons, plex) et comment fonder votre stratégie sur des faits, et non sur la peur de manquer une opportunité (FOMO). L’objectif : vous donner la confiance nécessaire pour prendre la bonne décision, au bon moment, pour vous.

Pour vous guider dans cette analyse, cet article est structuré pour vous faire passer de la compréhension des grands indicateurs à l’application pratique sur le terrain. Vous apprendrez à décoder chaque facette du marché montréalais, des taux d’intérêt à la recherche du prochain quartier en vogue.

Marché de vendeurs ou d’acheteurs : comment savoir où nous en sommes à Montréal et comment jouer ses cartes

La première question que tout le monde se pose est : « est-ce le bon moment pour acheter ou vendre ? ». La réponse se trouve dans la nature même du marché. Les médias aiment simplifier en se basant sur le prix médian, qui a récemment atteint des sommets. Selon les données de l’APCIQ, on parle d’un prix médian de 620 000 $ pour la RMR de Montréal. Cependant, ce chiffre est un indicateur en retard. Pour vraiment comprendre la dynamique actuelle, il faut se tourner vers des indicateurs avancés.

Le plus important est le ratio ventes/nouvelles inscriptions (SNLR ou *Sales-to-New-Listings Ratio*). Cet indicateur mesure la pression de la demande sur l’offre. Les analystes s’entendent pour dire qu’un ratio supérieur à 60 % indique un marché favorable aux vendeurs, où la demande excède l’offre nouvelle. Un ratio entre 40 % et 60 % signale un marché équilibré, tandis qu’un ratio inférieur à 40 % avantage les acheteurs. Surveiller cet indicateur sur le site de l’APCIQ ou des agrégateurs de données vous donne une lecture en temps réel de la direction du marché.

Un autre signal faible crucial est le volume des inscriptions actives. Une augmentation constante du nombre de propriétés à vendre sur le marché, comme la hausse de 7,2% observée récemment pour atteindre plus de 19 000 inscriptions, suggère que l’offre commence à rattraper la demande. Cela donne plus de pouvoir de négociation aux acheteurs. Enfin, le délai de vente moyen est un thermomètre de la frénésie du marché. Si les propriétés se vendent plus rapidement qu’avant (par exemple, en 40 jours au lieu de 50), c’est un signe de forte pression acheteuse. En combinant ces trois indicateurs, vous obtenez une image beaucoup plus précise et nuancée que le simple prix médian.

La hausse des taux vous fait peur ? Ce que ça signifie vraiment pour votre pouvoir d’achat et la valeur de votre maison

La fluctuation des taux d’intérêt est l’un des sujets les plus anxiogènes pour les acheteurs. Une hausse des taux directeurs de la Banque du Canada se traduit mécaniquement par une augmentation du coût des prêts hypothécaires, ce qui réduit le pouvoir d’achat. Pour un même budget mensuel, le montant que vous pouvez emprunter diminue. Logiquement, cela devrait refroidir la demande et exercer une pression à la baisse sur les prix. C’est l’analyse de premier niveau, mais la réalité montréalaise est plus complexe.

Il faut considérer la psychologie des acheteurs. De nombreux acheteurs potentiels sont restés sur la touche en 2022, 2023 et 2024, attendant une accalmie. Cette demande latente, combinée à une stabilisation ou une légère baisse des taux, peut provoquer un retour en force sur le marché. Certains experts estiment que 2025 pourrait être une année charnière où cette « demande refoulée » se libérera, créant une nouvelle vague d’activité malgré des taux toujours plus élevés qu’en 2021.

L’impact des taux n’est pas non plus uniforme. Il affecte différemment les segments du marché. Les premiers acheteurs, souvent plus limités dans leur mise de fonds, sont les plus sensibles à une hausse. En revanche, les acheteurs qui vendent une propriété pour en acheter une autre disposent d’un capital qui a lui-même pris de la valeur, amortissant en partie le choc. Cela explique pourquoi le marché des maisons unifamiliales, souvent visé par des deuxièmes acheteurs, a pu connaître une hausse annuelle de +17%, bien supérieure à celle des copropriétés.

Oubliez la spéculation : la démographie est la vraie clé pour comprendre le futur de l’immobilier à Montréal

Au-delà des cycles de taux d’intérêt et de la spéculation à court terme, une force beaucoup plus puissante et prévisible façonne le marché immobilier montréalais sur le long terme : la démographie. Le prix d’une propriété est fondamentalement déterminé par l’équilibre entre l’offre (le nombre de logements disponibles) et la demande (le nombre de ménages qui en cherchent un). À Montréal, tous les signaux démographiques pointent vers une pression à la hausse durable.

La ville continue d’attirer un nombre important d’immigrants internationaux, d’étudiants et de travailleurs d’autres provinces canadiennes. Ces nouveaux arrivants ont besoin de se loger, ce qui alimente constamment la demande locative et, par extension, la demande pour l’achat de propriétés, notamment les plex et les copropriétés. De plus, les tendances sociologiques comme la diminution de la taille moyenne des ménages (plus de personnes vivant seules ou en couple sans enfant) signifient qu’il faut plus de logements pour héberger le même nombre de personnes.

Cette pression structurelle est la raison pour laquelle les prévisions à long terme restent optimistes malgré les fluctuations à court terme. Par exemple, même en tenant compte des défis économiques, certaines projections de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) estiment que le prix moyen pourrait atteindre 956 000 $ à Montréal d’ici 2035. La construction de nouveaux logements peine à suivre ce rythme, créant un déficit structurel qui soutient les valeurs immobilières. Comme le résume une journaliste économique, les facteurs poussant les prix vers le haut sont nombreux et persistants.

Le nombre de facteurs qui poussent les prix vers le haut est interminable et je ne vois pas le jour où ils seront significativement moins nombreux.

– Marie-Eve Fournier, La Presse

Condos et maisons : deux marchés, deux réalités. Lequel est le plus risqué en ce moment à Montréal ?

L’une des plus grandes erreurs d’analyse est de parler « du » marché immobilier de Montréal comme d’un bloc monolithique. En réalité, il s’agit d’un écosystème de micro-marchés qui évoluent à des vitesses différentes et répondent à des logiques distinctes. Les deux segments les plus importants, les maisons unifamiliales et les copropriétés (condos), illustrent parfaitement ce phénomène.

Actuellement, les données montrent des trajectoires divergentes. D’un côté, le marché des maisons unifamiliales reste extrêmement tendu, avec des délais de vente qui se sont raccourcis de manière significative, passant de 84 à 65 jours en un an. Cela témoigne d’une demande forte et d’une offre limitée. De l’autre côté, le marché des copropriétés montre des signes de ralentissement. Le délai de vente moyen a augmenté, passant de 35 à 55 jours. Cela suggère que l’offre de condos est plus abondante, donnant aux acheteurs plus de choix et de temps pour la négociation.

Le tableau ci-dessous, basé sur des données récentes, illustre clairement cette divergence dans les délais de vente, un indicateur clé de la pression du marché.

Cependant, même au sein du marché des condos, il existe des sous-marchés. Alors que le marché global des copropriétés se calme, certains quartiers très en demande comme le Plateau Mont-Royal peuvent afficher des performances contraires. Des analyses de quartier ont montré une hausse des ventes de condos de près de 62 % sur le Plateau en janvier 2025 par rapport à l’année précédente. Cela prouve qu’une analyse fine, au niveau du quartier et du type de bien, est indispensable pour éviter les généralisations trompeuses.

N’achetez pas au son du canon (médiatique) : comment éviter la « FOMO » immobilière et prendre une décision rationnelle

Dans un marché aussi médiatisé que celui de Montréal, la plus grande menace pour un acheteur n’est pas toujours le prix ou les taux, mais ses propres émotions. La peur de manquer une opportunité, ou « FOMO » (Fear Of Missing Out), est un puissant moteur de mauvaises décisions. Elle pousse à surpayer, à ignorer des défauts importants ou à acheter une propriété qui ne correspond pas réellement à ses besoins, simplement pour « embarquer dans le train » avant qu’il ne quitte la gare.

Pour contrer cette pression psychologique, la seule arme est une analyse rationnelle et disciplinée. Il faut se détacher du bruit ambiant et se concentrer sur les fondamentaux. La demande reste forte, les taux se stabilisent et la confiance des acheteurs revient progressivement, créant un marché actif mais plus exigeant. Comme le note un expert, « à moins d’un cygne noir majeur sur le marché, j’anticipe un marché en croissance en 2025 ». Cette croissance sera probablement plus modérée et offrira des opportunités à ceux qui savent les analyser froidement.

Construire son propre filtre analytique est essentiel. Au lieu de lire les titres, analysez la répartition des ventes. Savoir que les copropriétés représentent 58% des transactions contre 26% pour les maisons unifamiliales vous informe sur la nature profonde du marché actuel. Prendre du recul, définir ses critères non négociables et s’en tenir à son budget sont les meilleures protections contre les décisions impulsives. L’accompagnement par un professionnel de confiance (courtier, notaire) devient alors non pas une dépense, mais un investissement dans la sérénité.

Le vrai coût de l’achat immobilier : les 10 frais que tous les premiers acheteurs oublient (et regrettent)

Le prix d’achat affiché sur la fiche descriptive n’est que la pointe de l’iceberg. De nombreux premiers acheteurs, focalisés sur la mise de fonds et les mensualités hypothécaires, sous-estiment gravement les autres coûts associés à une transaction immobilière. Ces « frais cachés » peuvent représenter plusieurs milliers, voire dizaines de milliers de dollars, et leur oubli peut transformer un rêve en cauchemar financier.

Le plus connu, mais souvent mal calculé, est la taxe de bienvenue (ou droits de mutation immobilière). À Montréal, son calcul est progressif, basé sur des paliers de valeur. Il est crucial d’utiliser le calculateur en ligne de la Ville de Montréal pour obtenir un montant exact. Viennent ensuite les frais de notaire, qui incluent les honoraires, les frais de transaction et l’enregistrement des actes, pouvant facilement dépasser 1 500 $.

D’autres coûts sont liés aux délais et à la logistique. Le rapatriement de fonds depuis l’étranger peut prendre du temps et engendrer des frais; il est sage d’anticiper ce transfert bien avant de trouver la propriété. L’obtention d’un nouveau certificat de localisation, souvent exigé par le prêteur, peut prendre plusieurs semaines, voire des mois, et coûter plus de 1 000 $. Il faut aussi prévoir le jour de la signature chez le notaire ce qu’on appelle les « ajustements » : le remboursement au vendeur de sa part prépayée des taxes municipales et scolaires pour l’année en cours.

Enfin, pour un achat en copropriété, l’analyse des procès-verbaux des assemblées de copropriétaires est une étape non négociable. C’est là que vous pourrez déceler des indices sur de futures cotisations spéciales importantes, par exemple pour la réfection du toit ou des fondations, qui pourraient s’ajouter à vos frais de condo mensuels. Budgétiser l’ensemble de ces frais est une condition sine qua non à une expérience d’achat positive.

Comment repérer le « prochain » quartier branché de Montréal avant tout le monde

Anticiper la gentrification et la montée en valeur d’un quartier est l’un des aspects les plus stratégiques de l’investissement immobilier. Plutôt que de suivre les foules dans des secteurs déjà établis et chers comme le Plateau ou Mile End, un acheteur avisé cherche les signaux faibles qui annoncent la transformation future d’un quartier. La clé est d’observer les changements avant qu’ils ne se reflètent dans les prix.

Les premiers indicateurs sont souvent de nature commerciale et culturelle. Soyez attentif à l’ouverture de nouveaux commerces indépendants : cafés de troisième vague, microbrasseries, boulangeries artisanales, galeries d’art. Ces établissements sont souvent les pionniers qui attirent une nouvelle population créative et jeune. L’arrivée d’une épicerie bio ou d’un studio de yoga est également un signe classique. Les investissements en infrastructures publiques sont un autre signal fort. L’annonce d’une nouvelle station de métro, le prolongement d’une piste cyclable, la rénovation d’un grand parc ou l’ouverture d’une nouvelle bibliothèque publique sont des catalyseurs de valeur à long terme.

Sur le plan immobilier, surveillez la « vélocité » du marché. Dans un quartier en devenir, vous pourriez observer une augmentation du nombre de transactions avant même que les prix ne s’envolent. La transformation du Plateau Mont-Royal, par exemple, a été marquée par une hausse impressionnante de 59% des transactions entre janvier 2024 et 2025, un signe avant-coureur de la pression sur les prix qui a suivi. Un autre indice est le nombre de permis de rénovation délivrés. Une augmentation des rénovations majeures et des projets de « flipping » indique que les investisseurs parient déjà sur le potentiel du secteur. En combinant ces observations « de terrain » avec les données immobilières, vous pouvez développer une intuition pour repérer le potentiel d’un quartier avant la masse.

Cela leur donne plus de choix et la possibilité de trouver une propriété qui correspond vraiment à leurs besoins, sans la pression excessive des derniers mois.

– Marc Lefrançois, Royal LePage Tendance

Acheter ou louer à Montréal : la feuille de calcul définitive pour prendre la bonne décision pour vous

La décision finale entre acheter et louer n’est pas seulement financière, elle est aussi personnelle. Cependant, une analyse chiffrée est le point de départ indispensable pour faire un choix éclairé. À Montréal, plusieurs facteurs récents ont changé l’équilibre de cette équation. Le calcul ne se résume pas à comparer le paiement hypothécaire mensuel au loyer.

D’un côté, le coût de la location a fortement augmenté. Avec des hausses de loyers de plus de 10 % observées sur les deux dernières années, l’argument de la « flexibilité » de la location perd de son attrait face à la perspective d’un paiement hypothécaire fixe qui construit un patrimoine. Chaque dollar de loyer est une dépense pure, tandis qu’une partie de chaque paiement hypothécaire est un remboursement de capital, donc une forme d’épargne forcée.

De l’autre, l’achat implique des coûts initiaux importants (mise de fonds, frais de notaire, taxe de bienvenue) et une moindre flexibilité. Cependant, l’achat offre une protection contre l’inflation des loyers et le potentiel d’appréciation du capital à long terme. La forte reprise du volume des transactions, avec une croissance totale de 49% des ventes à Montréal en janvier 2025 par rapport à 2024, montre que de nombreux ménages font le calcul et concluent que l’achat redevient une option stratégique.

La « feuille de calcul » définitive est la vôtre. Vous devez y inclure :
1. Votre horizon de temps (prévoyez-vous de rester au moins 5 à 7 ans ?).
2. Votre tolérance au risque et aux responsabilités de propriétaire.
3. Une comparaison honnête entre le coût total de possession (hypothèque, taxes, assurances, entretien, frais de condo) et le coût total de la location (loyer, assurance locataire).
En intégrant les signaux de marché que nous avons vus, vous pourrez déterminer si, pour votre situation personnelle, l’équilibre penche vers la stabilité de la propriété ou la flexibilité de la location.

Évaluez dès maintenant la solution la plus adaptée à vos besoins spécifiques en appliquant cette grille d’analyse à votre propre situation financière et à vos objectifs de vie.